Respuesta rápida
Una reforma integral cuesta entre 400 € y 1.500 € por metro cuadrado según las calidades: de 400 € a 600 € en una reforma media-baja, de 600 € a 1.100 € en calidades medias y a partir de 800 € en gama alta. En un piso de 90 m² eso son entre 36.000 € y 100.000 €, y a esa cifra hay que sumar licencias y trámites.
Lo que realmente cambia el presupuesto
El precio por metro cuadrado depende de las calidades, pero lo que decide el presupuesto de verdad es qué licencia necesita la obra. Mientras no toques estructura, fachada ni cambies el uso de la vivienda, te mueves en obra menor. En cuanto los tocas, hace falta proyecto visado por arquitecto y dirección facultativa, y eso son varios miles de euros que no estaban en la cuenta.
Ejemplo de una obra habitual
Un piso de 90 m² con calidades medias ronda los 54.000 €. A eso se suman la tasa municipal, el ICIO —entre el 1 % y el 4 % del presupuesto— y, si es obra mayor, el proyecto. Con un ICIO del 3 % sobre 50.000 € son 1.500 €, aunque muchos ayuntamientos bonifican la rehabilitación hasta el 95 % si lo pides.
Precios habituales y qué suele incluir cada opción
Los rangos separan actuaciones básicas, reformas medias y trabajos completos. La comparación solo es válida cuando ambos presupuestos incluyen las mismas demoliciones, materiales, instalaciones, remates y gestión de residuos.
| Concepto | Precio | Detalle |
|---|---|---|
| Calidad media-baja | 400 € – 600 € por m² | Materiales estándar y sin cambiar la distribución. |
| Calidad media | 600 € – 1.100 € por m² | El tramo más habitual en una reforma completa. |
| Calidad alta | 800 € – 1.500 € por m² | Materiales de gama alta, carpintería a medida y domótica. |
| Licencia de obra menor | 50 € – 400 € de tasa | Más el ICIO. Redistribución sin tocar estructura. |
| Licencia de obra mayor | 200 € – 1.500 € de tasa | Más el ICIO, el proyecto y la dirección de obra. |
| ICIO | 1 % – 4 % del presupuesto | Impuesto municipal. Puede tener bonificación por rehabilitación. |
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Guía detallada para calcular el coste
Una reforma integral cuesta entre 400 € y 1.500 € el metro cuadrado, y en un piso de 90 m² eso significa moverse entre 36.000 € y 100.000 €. Pero antes de mirar calidades hay una pregunta que decide el presupuesto y los plazos, y que casi nadie hace a tiempo: qué licencia necesita tu obra. De eso depende que tengas que pagar un proyecto de arquitecto o no.
Precios contrastados con tarifas publicadas por empresas de reformas en España en 2026.
Qué licencia necesitas: la pregunta que lo cambia todo
No todas las reformas se tramitan igual, y la diferencia no es burocrática: es de miles de euros. Lo que determina el tipo de licencia es qué tocas, no cuánto gastas.
La divisoria está en la estructura. Mientras no toques elementos estructurales, fachada exterior ni cambies el uso de la vivienda, te mueves en obra menor o incluso en declaración responsable. En cuanto los tocas, pasas a obra mayor, y eso obliga a un proyecto visado por arquitecto y a dirección facultativa durante la obra.
| Tipo de trámite | Cuándo aplica | Qué documentación exige |
|---|---|---|
| Declaración responsable | Solo acabados: pintura, alicatado, suelo, sanitarios sin cambiar el trazado. | Formulario y tasas. Sin técnico. |
| Licencia de obra menor | Redistribuir con tabiques no estructurales o cambiar el trazado de instalaciones. | Memoria técnica firmada por arquitecto técnico. |
| Licencia de obra mayor | Tocar estructura, fachada exterior o cambiar el uso de la vivienda. | Proyecto visado por arquitecto y dirección facultativa. |
Lo de tirar tabiques, aclarado
Es la duda más repetida y la que más se responde mal en las conversaciones de bar. Quitar un tabique no obliga automáticamente a licencia de obra mayor: depende de si ese tabique soporta carga o solo separa habitaciones.
Un tabique de distribución se puede eliminar dentro de una licencia de obra menor con memoria técnica. Un muro de carga es otra cosa por completo: entra en obra mayor, con proyecto y dirección de obra.
Y aquí va lo importante: quién determina si un tabique es de carga no es el reformista ni tú mirando el plano. Es un técnico. Tirar por error un elemento estructural no es un problema administrativo, es un problema de seguridad del edificio.
- Tabique de distribución: obra menor con memoria técnica.
- Muro de carga: obra mayor con proyecto y dirección facultativa.
- Lo determina un arquitecto o arquitecto técnico, no la empresa de reformas.
- En edificios antiguos la distribución original no siempre coincide con lo que hay hoy.
Los impuestos y tasas que no vienen en el presupuesto
El presupuesto de la reforma es una cosa y lo que pagas al ayuntamiento es otra. Son dos conceptos distintos y conviene sumarlos desde el principio, porque en una obra grande no son cantidades menores.
La tasa de tramitación va de 50 € a 400 € en obra menor y puede alcanzar los 1.500 € en obra mayor, según el municipio. Y el ICIO, el impuesto sobre construcciones, se calcula sobre el presupuesto de ejecución con un tipo que suele estar entre el 1 % y el 4 %.
| Concepto | Coste orientativo |
|---|---|
| Tasa municipal, obra menor | 50 € – 400 € |
| Tasa municipal, obra mayor | 200 € – 1.500 € |
| ICIO | 1 % – 4 % del presupuesto |
| Proyecto y dirección de obra | Solo en obra mayor, según el proyecto |
| Fianza de gestión de residuos | Se devuelve al justificar el vertido |
La bonificación del ICIO que casi nadie pide
Este es el dato con más recorrido de todo el artículo, y se pregunta poquísimo. Muchas ordenanzas municipales contemplan bonificaciones del ICIO para obras de rehabilitación, y en algunos ayuntamientos llegan hasta el 95 % de la cuota.
Sobre un presupuesto de 50.000 € con un tipo del 3 %, el ICIO son 1.500 €. Con una bonificación alta, esa cifra puede quedarse en poco más de 70 €. La diferencia paga con creces la llamada al ayuntamiento.
Dos advertencias: depende por completo de cada municipio, y normalmente hay que solicitarla expresamente y dentro de plazo. No se aplica sola.
- Pregunta en tu ayuntamiento por bonificaciones del ICIO por rehabilitación.
- Suele haber que pedirla de forma expresa, no se concede de oficio.
- Algunas bonificaciones se vinculan a mejora energética o accesibilidad.
- Si además mejoras la eficiencia, mira la deducción en el IRPF, que es compatible y va por otra vía.
Por qué el precio por metro baja cuanto más grande es el piso
Parece contraintuitivo pero tiene una explicación sencilla, y entenderla evita comparaciones injustas entre presupuestos. Reformar 90 m² no cuesta el doble que reformar 45 m².
Hay costes que no dependen de la superficie: desplazamientos, montaje y desmontaje, protecciones, la puesta en obra de cada gremio, el proyecto si lo hay. Esos costes fijos se reparten entre más metros en una vivienda grande, así que el precio unitario baja.
La consecuencia práctica es que en un piso pequeño el precio por metro cuadrado siempre parecerá caro comparado con las tablas generales. No es que te estén cobrando de más: es aritmética.
Dónde se va el dinero de verdad
En una reforma completa, las partidas no pesan ni de lejos lo mismo. Saber cuáles concentran el gasto te dice también dónde tiene sentido ajustar y dónde no conviene.
- Instalaciones de electricidad y fontanería: renovarlas por completo es lo más caro que no se ve.
- Cocina y baños: concentran los oficios y los materiales caros.
- Carpintería interior y exterior, incluidas las ventanas.
- Suelos y alicatados, donde el formato grande encarece la mano de obra.
- Alisar paredes y quitar gotelé, si la vivienda lo tiene.
- Pintura final, que se hace al terminar todo lo demás.
Los imprevistos: cómo pactarlos antes de que aparezcan
En una reforma integral los imprevistos no son una posibilidad, son una certeza. Al levantar suelos y picar paredes aparecen tuberías de plomo, instalaciones sin toma de tierra, humedades o forjados en peor estado del previsto.
Lo que distingue una obra bien llevada de un conflicto no es que no haya imprevistos: es haber pactado antes cómo se valoran y quién los autoriza. Si eso no está escrito, cada hallazgo se convierte en una negociación con la obra parada.
- Que el contrato diga cómo se valora un imprevisto y quién debe aprobarlo por escrito.
- Reserva entre un 10 % y un 15 % del presupuesto para lo que salga.
- Pide presupuesto por partidas y con mediciones, nunca un precio global.
- Calendario con hitos de pago ligados a avance real, no a fechas.
- Confirma quién gestiona los residuos y quién tramita la licencia.
- Comprueba que la empresa tiene seguro de responsabilidad civil en vigor.
Otros permisos y papeles del final
Además de la licencia municipal, hay trámites que aparecen antes de empezar o al terminar y que conviene tener localizados.
- Permiso de la comunidad si se afecta a fachada, bajantes, cubierta o estructura.
- Horarios de obra: las ordenanzas municipales limitan cuándo se puede hacer ruido.
- Ocupación de vía pública si hay contenedor o camión: se pide y se paga aparte.
- Certificado de la instalación eléctrica, si se renueva por completo.
- Justificante del vertido de residuos, necesario para recuperar la fianza.
- Factura detallada, imprescindible para la garantía y para cualquier deducción.
Enlaces de interés
Dónde consultar licencias, impuestos municipales y colegios profesionales.
¿Hay ayudas para reformar? Sí, pero cambian cada pocos meses
Esta es de las preguntas más buscadas y también donde más información desactualizada hay circulando. Conviene decir primero lo que ha pasado: las ayudas europeas Next Generation para rehabilitación de vivienda, las del Real Decreto 853/2021, tenían como fecha límite de ejecución el 30 de junio de 2026, y el Real Decreto 326/2026 descartó expresamente cualquier prórroga.
Es decir, esa ventana ya está cerrada para nuevas solicitudes. Quien tenga un expediente con resolución favorable todavía puede justificar la obra hasta finales de 2026, pero no se admiten altas nuevas por esa vía.
Eso no significa que no quede nada. Sigue habiendo cuatro caminos, y conviene mirarlos todos porque en muchos casos son compatibles entre sí, siempre que la suma no supere el coste de la obra.
| Vía | Cobertura orientativa | Depende de |
|---|---|---|
| Eficiencia energética | 40 % – 80 % del coste | Convocatoria autonómica vigente. |
| Accesibilidad | hasta el 75 % | Convocatoria autonómica vigente. |
| Conservación y rehabilitación | variable | Comunidad y municipio. |
| Deducción en el IRPF | 20 %, 40 % o 60 % | Acreditar mejora energética. No necesita convocatoria. |
| Bonificación del ICIO | hasta el 95 % de la cuota | Ordenanza de tu ayuntamiento. |
Por qué no te damos aquí la lista de convocatorias
Podríamos poner una tabla con las ayudas de cada comunidad, pero sería engañarte: esa información caduca en semanas. Solo en 2026, mientras Barcelona mantenía abierta su convocatoria de eficiencia energética, la Comunidad de Madrid publicaba en julio el fin de su programa de ayudas a la mejora energética en viviendas.
Cualquier artículo que hoy te liste convocatorias con importes concretos estará desactualizado antes de que empieces la obra. Lo útil es saber dónde mirar y qué tener preparado, que es lo que no cambia.
Y hay una vía que sí es estable y no depende de que haya convocatoria abierta: la deducción en el IRPF por obras de mejora energética. Se aplica al declarar, pero exige preparar la documentación antes de empezar. Si vas a hacer obra, es lo primero que deberías dejar atado.
- Consulta la consejería de vivienda de tu comunidad autónoma, no un blog.
- Pregunta también en tu ayuntamiento: hay ayudas y bonificaciones municipales propias.
- Las autonómicas suelen ir por orden de solicitud hasta agotar fondos.
- Muchas exigen solicitarlas ANTES de empezar la obra: pedirlas después es tarde.
- Pide el certificado energético previo aunque no sepas todavía si optarás a alguna ayuda.
- Guarda todas las facturas y paga por transferencia o tarjeta: en efectivo no hay deducción.
La deducción del IRPF, que sí puedes dar por hecha
Es la vía más accesible y la que más gente se deja perder, casi siempre por el mismo motivo: no pedir el certificado de eficiencia energética antes de empezar. Una vez hecha la obra ya no se puede acreditar cómo estaba la vivienda antes, y sin ese documento no hay deducción posible.
Hay tres porcentajes, incompatibles entre sí para la misma obra, según el resultado energético que se certifique. Lo tienes desarrollado en la guía de cambiar ventanas, donde explicamos qué exige cada uno y cuáles son las bases máximas.
- Certificado de eficiencia energética ANTES de la obra. Es el requisito que más se incumple.
- Certificado posterior que acredite la mejora conseguida.
- Pagos por medios bancarios y facturas detalladas.
- Confirma porcentajes, bases y plazos vigentes en la Agencia Tributaria antes de planificar.
Por qué dos presupuestos pueden ser tan diferentes
El estado previo, la distribución, los materiales y la dificultad de acceso explican gran parte de la diferencia. Los imprevistos aparecen con frecuencia al desmontar o demoler, por lo que conviene definir cómo se autorizarán los extras.
- Si la obra toca estructura o fachada: eso decide si necesitas proyecto de arquitecto.
- Renovar instalaciones de electricidad y fontanería, que es la partida más pesada tras cocina y baños.
- Número de baños y el tamaño de la cocina.
- Superficie: los costes fijos pesan más en un piso pequeño, así que el precio por m² baja al crecer la vivienda.
- Estado previo del inmueble y los imprevistos que aparecen al demoler.
Qué comprobar antes de pagar o contratar
Pide mediciones, marcas o gamas, unidades y mano de obra separadas. También debe constar quién protege la vivienda, retira los residuos, realiza los remates y responde de la garantía.
- Averigua qué licencia necesitas antes de pedir presupuestos: cambia el coste y los plazos.
- Pregunta en tu ayuntamiento si hay bonificación del ICIO por rehabilitación, que puede llegar al 95 %.
- Exige el presupuesto por partidas y con mediciones, no un precio global.
- Pacta por escrito cómo se autorizan y se valoran los imprevistos antes de empezar.
Qué debe aparecer por escrito antes de contratar
Un presupuesto de obra debe detallar, como mínimo, los siguientes conceptos:
- Qué licencia necesita tu obra: declaración responsable, obra menor u obra mayor.
- Si hay bonificación del ICIO por rehabilitación en tu ayuntamiento.
- Cómo se valoran y autorizan los imprevistos, por escrito y antes de empezar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 90 m²?
Entre 36.000 € y 100.000 € según calidades: en torno a 54.000 € con calidades medias. A eso hay que sumar la licencia, el ICIO y, si la obra es mayor, el proyecto técnico y la dirección de obra. Los precios por metro son orientativos porque el estado previo cambia mucho el resultado.
¿Necesito licencia para una reforma integral?
Sí, siempre algún trámite. Si son solo acabados sin tocar instalaciones, muchos ayuntamientos admiten declaración responsable. Si redistribuyes con tabiques no estructurales o cambias el trazado de instalaciones, licencia de obra menor con memoria técnica. Si tocas estructura, fachada o cambias el uso, obra mayor con proyecto visado.
¿Puedo tirar tabiques sin licencia de obra mayor?
Depende de si son estructurales. Los tabiques que no soportan carga se pueden eliminar dentro de una licencia de obra menor con memoria técnica. Si el tabique es de carga, entra en obra mayor y hace falta proyecto de arquitecto y dirección facultativa. Quién lo determina es un técnico, no el reformista.
¿Hay alguna forma de pagar menos ICIO?
Sí, y casi nadie la consulta: muchas ordenanzas municipales prevén bonificaciones del ICIO por obras de rehabilitación que pueden llegar hasta el 95 % de la cuota. Depende de cada ayuntamiento y suele haber que solicitarla expresamente, así que pregúntalo antes de pagar.
¿Por qué reformar 90 m² no cuesta el doble que 45 m²?
Porque hay costes fijos que no dependen de la superficie: desplazamientos, montaje, protecciones, la puesta en obra de cada gremio o el propio proyecto. Esos costes se reparten entre más metros en una vivienda grande, así que el precio por metro cuadrado tiende a bajar cuanto mayor es el piso.
¿Necesito también permiso de la comunidad?
Si la obra afecta a elementos comunes, sí: fachada, bajantes generales, cubierta o estructura. Y el permiso de la comunidad no sustituye a la licencia municipal, son trámites distintos. Conviene avisar igualmente por cortesía, porque una reforma integral hace bastante ruido durante semanas.
¿Sigue habiendo ayudas Next Generation para reformar?
No para nuevas solicitudes. El plazo de ejecución de las ayudas de rehabilitación del Real Decreto 853/2021 terminó el 30 de junio de 2026, y el Real Decreto 326/2026 descartó expresamente la prórroga. Quien ya tenga expediente con resolución favorable puede justificar la obra hasta finales de 2026.
Entonces, ¿qué ayudas quedan?
Cuatro vías: las convocatorias autonómicas de eficiencia energética, que cubren entre el 40 % y el 80 %; las de accesibilidad, hasta el 75 %; la bonificación del ICIO en tu ayuntamiento, que puede llegar al 95 % de la cuota; y la deducción en el IRPF por mejora energética, que es la única que no depende de que haya convocatoria abierta.
¿Puedo pedir la ayuda una vez empezada la obra?
En muchas convocatorias no: exigen solicitarla antes de iniciar los trabajos. Y para la deducción del IRPF necesitas el certificado energético previo, que solo puede hacerse con la vivienda en su estado original. Es el error más común y no tiene arreglo posterior.
¿Se pueden combinar varias ayudas?
Con carácter general sí, siempre que la suma no supere el coste de la obra. Las ayudas autonómicas, las municipales y la deducción fiscal van por vías distintas. Confirma las condiciones de cada convocatoria, porque algunas establecen incompatibilidades concretas.
Fuentes y referencias
Para preparar cada guía contrastamos tarifas publicadas, organismos oficiales cuando corresponde y precios habituales del sector. Los rangos no sustituyen a un presupuesto personalizado, pero sirven para detectar cifras poco realistas y saber qué preguntas hacer.
- Agencia Tributaria
Tipo de IVA aplicable en obras de renovación de vivienda.
- CSCAE
Colegios de arquitectos y visado de proyectos.
- Ministerio de Consumo
Derechos y reclamaciones ante un presupuesto de obra.
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